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关于学区房,你知道的够多吗?

作者:尔瑞 发布时间:

关于学区房,你知道的够多吗?

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摘要:好学校与高房价之间的联系,是世界上最稳定的关系之一

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图源:unsplash

好学校与高房价之间的联系,是世界上最稳定的关系之一。     ——史蒂芬·吉本斯

328元买一个百字微博回复,“北京大土豆”帮你把学区房抱回家。

在中国这片对教育爱得深沉的土地上,新兴兼职“学区房咨询中介”应运而生。“北京大土豆”微博粉丝数100万,咨询客户多是北漂多年的高学历高薪中青年。他们多数无北京户籍,但打拼多年留下不少积蓄,考虑在北京扎根的同时有个问题不容忽视:如何在这一次“破釜沉舟式”投资中,以最高的性价比,获得最可观的短期及长期收益。

短期在于房价涨跌,长期则在于子女教育。所以在价值1350w的购房抉择前,花个2、300元问问“专家”,对于平日精打细算过日子的小夫妻来说实在不算什么。而对于学区房持“看涨不看跌”态度的“北京大土豆”也竭尽全力,为客户献上“一己衷言”。末尾的催促购房,看得旁观者心痒痒。

在家长心中,学区房到底有多重要?已经不用解释了。

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北京市朝阳区推出“九年一贯制”学区:满足就近入学条件的学生,小学毕业后不用选拔即可进入指定初中就读。但没有北京户口的家庭,孩子依旧无法参加高考,所以这也仅是“北京大土豆”能为客户推荐的最合适的一套权宜之策。时隔一年,“大土豆”的问题价值也从188元涨到了328元。图源:微博“北京大土豆”

倒逼教育公平的“就近入学”政策

中国本没有学区房,重点校多了,也就成就了学区房。什么是“学区房”?按照免试就近入学的原则,义务教育阶段公立中小学招收制定地域范围内的学生,这个范围内的房产称为“学区房”。

我国实行义务教育以来,引爆学区房的政策制度有两个阶段,一是重点学校制度,二是就近入学政策。

1977年,中国刚从“文革”的创伤中醒来,邓小平同志提出“要办重点小学、重点中学、重点大学。要经过严格考试,把最优秀的人才集中在重点中学和大学”。于是教育阶段初期,我国发展重点学校制度,投入大量财力、物力于重点建设的学校,吝啬于投入非重点学校。然而这种教育政策弊端立显,牵扯出一系列教育不公平问题,择校问题愈演愈烈。于是20世纪90年代,教育部明令取消“重点学校”的说法,但目前的义务教育仍在实行一种“没有重点学校的重点学校制度”

为了倒逼教育公平,2014年初教育部推出“划片区就近入学”制度,力求解决学生跨校区、跨学区择校问题。教育部先后推出“单校划片”和“多校划片”。“单校划片”中,一所学校对应一片学区,学校不能选择学生,学生也不能选择学校。可哪所学校师资优、资源多,群众的眼睛是雪亮的。家长趋之若鹜,名校学区房价格在资源稀缺和房产商的鼓动下暴涨。

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单校划片;图源:百度.

而后针对教育公平问题推出的“多校划片”,是一片学区对应多所学校,满足入学条件的学生随机摇号、派位入校。也就是说即使家住名校学区内,也不一定能上名校。政府希望如此举措能减少家长对某特定学区的住房需求,压制学区房单价的野蛮增长。2015年,包括北京在内的19个重点大城市100%实行划片就近入学政策。原先大多数地区实行的“单校划片”,也正在向“多校划片”过渡。

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2018年,北京石景山区通过“单校划片”和“多校划片”结合的方式,保障符合入学条件的学生完成九年一贯义务教育;图源:石景山区教委.

可无论是哪种划片制度,手持学区房本(产权),都是入学的必要条件之一。只要学校的本质优越性还在,房是死的,人是活的,事在人为,何人甘愿因为一张小小的房本,就冒让孩子一辈子平庸到尘埃里的风险?进好的单校学区,或优质校集中的多校学区,只不过是咬咬牙就能挺过去的事。

北京市东铁匠胡同按照2016年房产中介挂牌价, 13平米的小平房价格大致是480万元, 每平方米将近37万元。该片区房产价格均稳定在每平方米30万元以上。根据就近入学的政策, 购买这里的学区房就基本保证了子女入读北京实验二小, 之后可直接升入北京师范大学附属实验中学, 而这两所学校在北京均被视为最好的中小学。

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北京市东铁匠胡同

花重金购买优质学区房,值得么?

房产商炒作的天价学区房, 均是指具备优质学校入学资格的学区房。优质学区房溢价涨幅大致在9%~12%之间,但普通学区房的溢价涨幅仅在3%左右。也就是说除去优质学源因素,学区房溢价毫无道理。

那么优质学源的价值在哪,学校质量越好,对学生发展就越有利吗?除了优质学区房本身的市值增减,它能带来家长最初所期待的教育收益吗?

注意这是两个不同的问题。答案分别是肯定,和不一定

清华大学社会学系讲师曹谦通过分析2015年PISA数据发现,学校因素对青少年能力的影响具有显著性正向影响。在包含学校、家庭和社区的教育生态系统中,控制其他变量后,就读于优质学校的青少年,能力发展确实高于中等学校,远远高于差等学校。如果单纯地从学校质量本身讨论,学校质量越好则学生能力发展越好,这点与大众所持有的“尝试”并没有冲突。这个研究结论也印证了学区房的重要性。相比于美国学生受家庭和社区影响更大,中国学生因待在学校的时间更多,受学校影响更大。

基于美国学者的调查,美国学生通常一年上课180天,每天上课6小时,初中阶段早上8点半左右上课,下午3点半左右下课;中国初中生通常每天上课8小时以上,从早上8点到晚上6点,正常下课后还有晚自习。

既然子女上什么类型的学校与所在片区息息相关,那么购置具备名校入学资格的学区房,则是家长们的一种理性选择。当人们在探讨购置学区房的时候, 实际是在间接购买学校教育资源, 由于学校优质教育资源的稀缺性, 从而导致了优质学区房的稀缺性。由供需关系产生的“房产投资”也变成了理性的“教育投资”。

但父母对子女的教育投资和能力培养远不是一套学区房可以解决的。如果家长没有培养孩子学习的主观能动性,并为了还贷疲于工作,忽略对孩子的关心,甚至一味施压,便还可能取得适得其反的效果。

另外该研究还表明,优质公立校资源对于中下家庭而言更加珍贵因为家庭条件优越的孩子即使上了差学校,也能用额外教育资源补足。然而现实是,经济文化社会背景较差的家庭,是没有能力购买昂贵的学区房的。而“多校划片”,能让他们以更平等的机会进入优质学校。

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青少年能力预测图:优质学校对于家境优异的孩子来说是“锦上添花”,对于家境不佳的学生而言更是“刚需”

中国家长all in教育的无奈你可懂得?

1. 房价高昂,且入学条件严苛

有了上述研究,至少证明购买学区房并不是家长的一时脑热。当优质、稀缺的教育资源变成可以直接购买的学区房时,“以房择校”便转化成了“以钱择校”,价高者得,且形式合理。合肥四十六中学学区内有8个小区。以学校为圆点,距离每增加1千米,房价降低7.9%;每增加1平米的建筑面积,房价上升0.96%;楼龄每增加1年,房价降低0.5%;每增加一个层级的装修程度,房价上升0.4%;住房朝向为南北通透,房价上升6.5%;每提升一个评价等级的小区环境,房价会上升5.9%。

明码标价,容不得正处于“中年危机”和市场高压夹缝求生存的年轻父母有半点马虎。

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然而你以为刚卖完肾就万事大吉了吗?不,就跟面试通过到入职的那段时间一样,从买房到就学,中间也充满了太多不确定因素。12月4日,深圳市螺岭外国语实验学校发布公告,从2019年起补充入学的房产要求(有删减):

(1)住房面积小于或等于30平米的,需购房及实际居住满六年以上;

(2)住房面积大于30平米且小于或等于50平米的,需购房及实际居住满四年以上;

(3)住房面积大于50平米的,需购房及实际居住满一年以上;

(4)以上所述购房年限,均以当年4月30日为基点向前倒算。

这意味着即使拥有相应学区房产权,但未达居住年限的家长,都不得帮孩子申请该校。虽然一些地区事先有明确规定,要求满足一定户籍条件及居住年限的家庭才能申请学校,但这样的“事后马后炮”导致的是“天怒人怨”。发布公告当晚,学校就因舆论压力撤销了公告。而这也从另一方面反映出了家长的被动和弱势地位,如果条例真的实施,新买的学区房也就白费。

2. 须时时警惕房产陷阱

除此之外,“伪名校”等房地产行业规范问题也值得家长警惕。由于知名中小学的入学名额实属稀缺,部分房地产商在招揽顾客时会谎称楼盘内有名校分校开设。而这样的分校不过是名校挂名,师资和教育资源与名校还是有实质上的差距。

3. 无法坐以待毙的单项选择题

社会资源垄断,优质学校被“锁”在特定的学区范围内,无法被更多家庭触及,就会导致教育的阶级固化。而作为经济基础较为单薄的年轻父母,只有“买”和“不买”两个选择。“不买”意味着坐以待毙,无法得到优质入学机会;“买”就意味着得到优质学源,但全家人背负房贷。这一点以之前的“单校划片”表现尤甚。

基于之前“就近入学”、“单校划片”遗留弊端,教育部大力推广“多校划片”,广州也在去年下半年推出“租售同权”(又称“租购同权”)制度,减轻家庭经济压力。

多校划片、租售同权

十九大报告提出, 努力让每个孩子都能享有公平而有质量的教育, 2016年教育部办公厅《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》提出“在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方, 根据实际情况积极稳妥采取多校划片”。

“多校划片”并不是简单地把几所学校划成一片,而是兼顾统筹,将优质校、中差等校划在一个片区,力求让优质校带动其它学校发展。学区内的学生通过随机摇号入学,均衡学生接触优质校的机会。

但在“多校划片”的实施过程中,难免会出现优质学校集中,或一般学校集中的学区,两者间的差距仍然存在,房价差额也就随之存在。专家指出,教育资源不均衡仍然是学区房差价的主要致因。

所谓“租售同权”,是指租房与买方居民享有同等待遇。2017年7月,广州市率先提出“租售同权”政策,紧接着八大部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,表示将“通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇”,并选取了广州、南京、杭州、沈阳等12个城市作为试点城市。

政策一出,看好与不看好各占一方。由于学区房具有特殊的教育属性,其自用持有周期一般为6年(小学年限),后多转为二手房出售。若“由售转租”,出租方每6年可转手一次,并获得市场房价10%或更高的租金收入;而承租方也可以用原来10%的成本获得优质的教育资源。

但反方表示,在对稀缺资源的大量需求下,更低的成本将会导致更多的需求,而更多的需求又会导致租户通过提高租金来筛选租户,导致租房带来的成本不降反增。到时房子既买不起,又租不起。

也有相关人士解读,新政未必会导致学区房租金疯涨。所谓“学位到房”,是将对学位与房源进行周期性捆绑,除了市场调节,政府政策也会参与其中。对于租房就能解决子女上学问题的人而言,这无疑缓解了他们的购房压力。

那么国外是否也有“学区房”的概念呢?——有。“学区房”并不是中国特产。

其他国家的“学区房”制度

美国

美国学区房类似于广州的“租售同权”。在美国,义务教育阶段公立学校就近入学,且不管是租房还是自购,所有学区的公立学校都必须免学费接收适龄儿童。因为在美国,接受义务教育是适龄儿童的基本人权。值得注意的是,这里的公立校包括幼儿园大班(Kindergarten)到高三(K12)共13年的免费教育。

普通家庭因无法支付高昂的私立学校学费,所以住在优质公立学校校区,是孩子和家族未来发展的必备条件。在美国,房价越高,意味着这片学区的学校质量越好。因为公立学校的教育资源主要来源于学校周边地区的房地产税。房屋拥有者每年会向省或政府缴纳房产税,税率大约在1%-2%(部分地区高于2%)。收到的房产税20%给镇政府,80%给学区。当地政府也会公示费用出处,如修缮校舍等。

英国

英国的学区房价之高也令人咋舌。英国同样实行“多校划片”入学制度,且学区质量良莠不齐。英国教育标准委员会会定期对公立学校进行等级评定,包括“优秀”、“良好”、“合格”和“不及格”。明码标价使得好学区和差学区之间的房价呈天壤之别。但家长还是愿意搬到优质学区附近,增加就读精英学校的几率。

为了就读精英学校,英国家长同样得承担高昂的房屋溢价(比当地平均房价多出的份额)。除此之外,牺牲的还有代表了生活品质的花园、车库等等。

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还有的国家本来有“学区房”的概念,但学区房价格却是中国的观念输出造成的。譬如澳大利亚。

澳大利亚

2017年全球B2B物业销售平台Investorist调查报告显示,海外教育已成为中国人向海外房地产市场投资的主要动力。其中,凭借优质的教学质量、轻松良好的学习氛围,澳洲已成为中国家长心目中子女留学的首选国家之一。

根据2017年4月澳洲房产咨询公司Domain发布的澳洲学区房统计报告显示,随着城市人口的增长以及入学条件的限制,在墨尔本购买学区房已经很难。而随着学区房价的攀升,父母们要想购买一些好的学区房也将难上加难。

根据2017年的《Domain学校周边房价报告》显示,截至2016年10月的前12个月,相对于悉尼地区平均1.5%的房价增长,悉尼房价增长最快的10所中学和小学,周边房价涨幅已分别超过10%和20%。

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图源:澳洲财经见闻

由此可见,全世界家长购买学区房,都是有其价值和合理性存在的。只不过市场有风险,投资过程须得理性看待。

参考文献:

[1]Coleman J S,Campbell E Q, Hobson CJ,et al. Equity of Educational Opportunity[M].Washington,DC: Government Printing Office,1966.

[2]David N Figlio, Maurice E Lucas. What's in a Grade? School Report Cards and House Prices[R].ResearchGate,2000(12).

[3]Downey D B, Condron D J.Fifty Years Since the Coleman Report:Rethinking the Relationship Between Schools and Inequality[J].Sociology of Education, 2016, 89 (3) .

[4]曹谦.学区房真的重要吗?——基于国际学生评估项目(PISA 2015)数据的分析[J]. 统计与信息论坛,33(6):116-122.

[5]郭笑辰.租售同权背景下二手学区房交易价格变化趋势分析[J].产业创新研究,2018:53-54.

[6]焦蕴,刘靖雯,陈子萱,季玲钰,李思文.“学区房热”现象的成因及缓解对策——基于南京市学区房的调查研究[J].中小企业管理与科技,2017:77-78.

[7]李雪松,陈曦明,方芳,等.“二孩政策”与学区房溢价——基于人口政策变化的政策评价分析[J].财经研究,2017(6)

[8]刘远碧.我国义务教育阶段重点学校制度的历史回顾及思考[J].河南教育(基教版),2009(01)

[9]娄元元,倪娟.多校划片政策存在的问题及对策[J].当代教育科学,2018(7):41-45.

[10]王代芬,王碧梅.“买房择校”:被定格的教育机会[J].教育学术月刊,2016(4)

[11]周建邦.“学区房”是伪教育公平下的蛋[J].师道,2010(01):26.

[12]买学区房不如移民?别傻了,国外一样有学区房.来源:郑州楼市微观察.2017.9.

[13]英国父母为学区房花的钱也不少.来源:界面新闻.2018,9.

[14]中国家长澳洲买房大多为教育,澳洲学区房涨势惊人.来源:八卦汇.2017.9.

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