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学区房要凉?鸡娃的家长们懵了

作者:正风 发布时间:

学区房要凉?鸡娃的家长们懵了

作者:正风 发布时间:

摘要:政策释放的是一种信号,教育要公平,先从学区房开始。

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图片来源:视觉中国

学区房的达摩克利斯之剑终于落下!

近日,北京市西城区明确,2020年7月31日后购房家庭,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。所谓多校划片指的是学区内优先,如果学区内满了,就跨学区。

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简单来说,就是自2020年7月31日以后,西城区学区房不管用了,即使购买了学区房,也不一定能上心仪的学校,有可能被调剂到其它学校。

北京市西城区“废除学区房”的政策,具有全国性的指标意义。

西城区有两个让全北京家长艳羡的优质学区——月坛和德胜学区,这里汇聚了北京四中、北京八中、育民小学等多所全国知名的中、小学校。

在鸡娃当道的今天,学区房价格一路攀升,安居客最新数据显示,德胜街道的学区房均价已飙升至17万元/㎡左右,月坛街道的均价也达到15万元/㎡左右。

对于小区原本对应着牛校的家长来说,多校划片的政策可谓晴天霹雳,原本花高价甚至天价争破头买来的学区房,想着孩子能凭此十拿九稳进牛校,现在却要拼人品靠运气了,一不小心还很可能进了“渣小”。

“学区房永远涨,一房解千愁”的局面恐怕要彻底改变了……

西城区,发生了什么?

2021年北京西城区幼升小发生的事情,我们先进行一个简短的描述:

“西城部分热门片区适龄符合条件学生严重超额,导致部分入户较晚的学生(2020年7月31日后入户)的学生直接被劝退了(直接无法报名)”。

过去的情况是:你报名了户口所在地学区内的某所小学,然后如果你的顺位靠后,你就会被调剂,但大概率还是小片区内的学校(比如德胜学区)

而2021年:如果你在某热门学区,入户时间较晚,就会发现——“别说你对口的那个热门学校,连片区内其他好学校,你也报不了”,你只能报所在学区外的一般学校(即所谓的“渣校”),相当于直接“劝退”了。

例如,目前整个德胜学区,已无多校划片学校可选,“7·31”后调剂志愿只能填报相邻片区,新街口和什刹海的调剂校。

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月坛学区内也同样无多校划片学校可选,“7·31”后调剂志愿也只能填报相邻片区,陶白、广牛和金融街的“渣小”。

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至于为什么会发生这样的情况,表面原因是由于西城区适龄学生人口不断增加,热门片区(比如德胜学区)学位严重不足,如果还像以前一样,先报名,再调剂,必然会发生大量的调剂不过来的情况。

但如果把眼光放得更长远来看,关于学区房的调控信号其实早有预兆,早在4月30日的中央政治局会议上,就提出要防止以学区房等名义炒作房价。

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此外,几乎在对学区房进行专项调控的同时,还有教育行业的相关政策调整。

先是校外培训遭遇史上最严调控,教育部成立校外教育培训监管司,专司校外培训管理。相关部门对15家校外培训机构处以3650万元的顶格处罚,而多地开始明确严控校外培训。

紧接着,北京、上海等地表示将正式启动学生暑期托管服务。由各区教委组织面向小学一年级至五年级学生的托管服务,托管服务内容主要包括提供学习场所,开放图书馆、阅览室,有组织地开展体育活动等。但不组织学科培训和集体授课。

不难发现,国家这次一方面整治校外培训,另一方面让重点区域的学区多校划片(北京带头),这些组合拳摆明了就是要打破现在的教育格局,给教育行业去一去杠杆。

以前是谁家钱多,谁就能靠买学区房抢占优质资源,最后诞生了一批天价学区房,家长焦虑得不行,教育也失去了原有的公平。现在从中央到地方终于下决心进行改革,往教育均衡化的方向走,让房子和教育脱钩,显然是大势所趋。

如今,多校划片政策已经落地,且大有普及推广之势,再想靠炒作顶尖学区房谋求超额收益的房地产投机者,也注定会面临着极大的不确定性。

要知道,我们国家想搞什么事,可几乎没有搞不成的。

学区房,一场命运的博弈

其实,北京市的家长们之所以迷恋西城区的学区房,与海淀区的先例不无关系。

从北京地区入学政策上来看,适龄儿童入学,学位本来是有顺位的,比如本片区户口+法定监护人房屋产权是第一顺位,本片区户口+四老房屋产权是第二顺位等等。

在海淀区,2019年1月1日之后买房的学生家庭,排在此前的六个顺位之后,是第七顺位。按照今年的入学章程,如果学位充足还是单校划片方式录取。如果学位不足,则根据填报志愿摇号。

通常而言,家长购房的时候都会对学位的供给和需求有所调研,虽然他们排在了最后,看似没有选择,但因为学位颇为充足还是能顺利进牛校。

而北京市东城区的派位则是真“多校”,卡在线后的购房者,不再按顺位“入坑”,而是被放在一个随机派位的池子里

在西城区购房的家长,显然是在和命运进行博弈,他们要赌的,便是海淀和东城模式的二选一。

如果是海淀模式,一切如常,买到就是赚到,不仅孩子能上好学校,房产还能增值。如果是东城模式,虽然有可能上不了心仪的学校,但名校的概率还是挺大,房子也基本保值。

所以,如果按照往年的政策来看,无论走哪一种模式,只要在西城买下学区房,似乎都是一门稳赚不赔的买卖,而这也推动了西城学区房迎来一轮又一轮的天价上涨。

例如,2019年的“双十一”,在某拍卖网上,位于北京市西城区烂缦胡同的一套5.6平方米的“老破小”学区房经过多轮拼杀,以总价127.55万元成交,吸引了近5万人次围观。而这套房源原本的估价为65.76万元。

这套大杂院小平房的房价被炒到了23万元/㎡,而同地段房源的均价是9万-13万元/㎡。注意,这不是别墅,不是精装修,也不是无敌视野海景房,仅仅是“1室0厅0层”的“破旧小平房”。

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而在2016年,在北京市西城区的文昌胡同深处,一间小小的、不起眼的、甚至杂草丛生,可以说有点破败的房子,卖出了相当于20公斤黄金的价格。

确切地说,这处仅仅11.4平方米的房产,卖出了530万元的天价,每平方米的房价达到46万元。卖出如此高价的原因,就因为它是北京最著名的小学之一实验二小的学区房。46万元的单价,也创造了北京最贵学区房的记录。

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只不过,对于最新一批西城区学区房的购房者而言,这次,他们算到了开头却没算到结果。如今,那些优质的小学干脆对“7·31”购房者关上了大门。

也就是说,去年“7·31”后还在前仆后继抢学区房的家长,他们花20万元/㎡买到的重点校学区房,和旁边15万元/㎡的非重点校学区房,如今在孩子入学资格上是一样的,其中的差价,就是逆政策而行的学费。

这个意义上,政策释放的是一种信号,教育要公平,先从学区房开始。

教育体系,要大变了

其实,对于教育稍微有点敏感度的人都能感受到,现在的教育体系,要大变了。不仅仅是教育本身,还包括附着在教育行业的各类资源。

首先是校外辅导班,近期遭遇到很大压力。现在国家明确要求,学校放学时间要延迟,大部分的功课、作业、活动,尽可能在学校完成。这大大减轻了家庭的时间成本和财政成本,但对于校外辅导班,则是一个致命打击。

教育产业化,这么大一块蛋糕,改革阻力很大,但国家为了长远的发展,说改就改了,这就是改革推动力,不服不行。

精准扶贫的逻辑也是一样,把底层往上拉了拉,感受社会主义的温暖。公平和公正,一定是未来一段时间国家工作的重点,哪怕牺牲一点效率,也不会阻挡改革的步伐。

前几天有个帖子很火:年薪300万,日子过的仍然不宽裕。你说年薪多少才能满足他的胃口?一年挣600万,他还是不满足。所以这些人是国家的基本盘吗?显然不是。

国家的基本盘,还是大部分收入没有那么高的老百姓,一年收入十万、八万,甚至更低一些。如何给这些人减负,如何让他们的孩子通过教育实现阶层流动,这才是国家真正关心的。

回到学区房这个问题上,目前北京的改革是一个试点,其他省市还在观望,但总体的大方向是很明确的,就是要公平择校,减少鸡娃。

另一方面,政策的落地固然会让学区房的价值缩水,但现在就定下学区房要“凉凉”的结论,恐怕还为时尚早。

不可否认的是,学区房的焦虑,主要集中在中产阶级,这些人早年通过教育、努力得来了现在的生活状态,因此他们也会产生“路径依赖”,希望下一代延续这种方式,财产还有继承的可能,但软实力无法继承。在对待子女教育方面,中产阶级舍得投入精力、金钱。

对于现在的中产阶级来说,向上攀升的难度越来越大,但向下掉落却很容易。家庭轻微的变动很可能就从中产回到温饱,这种情况下,教育依然是中国人最热衷的投资。

尤其是当他们发现考试依旧是向上流动的最现实的途径,会想尽一切办法,哪怕牺牲自己,也要让子女受到最好的教育。所以,在一二线城市,我们处处都能看到这样的父母:

为了给孩子争取教育机会,学区房的争夺大战年年都在上演;

因为老师能力不足而恼羞成怒的家长围攻了校长办公室;

减少录取名额之后,校门前的家长情绪激动;

为了送孩子出国留学,卖掉家里的房子,甚至不惜负债……

看起来很自私,但考虑到教育本身就是一场漫长的竞争,似乎也能理解他们的“斤斤计较”。

在全民认可“成绩决定命运”的价值观环境下,“无法停止焦虑”似乎已经成为每一个家长的必然。

即使决定孩子学校、成绩的因素有再大的随机性,他们也总是想着再多做一点。如此看来,无论是学区房,还是多校划片或者摇号入学,或许没有一个政策能真的让家长们满意。

一句话,只要家长还存在焦虑感,他们就会想方设法绕过政策的限制或者寻找政策的漏洞,但尽管如此,还是要努力改变。

结语

可以肯定的是,今后买学区房将会进入到一个更大片区选择,更复杂政策博弈买房的新时代,这是每个渴望给孩子带来最好教育的家庭,个人利益和全市乃至全社会教育均衡化之间的矛盾。

教育改革均衡化的过程中,必然伴随着焦虑与阵痛,至于这个均衡会在何时达到,五年、十年或更长时间,谁也说不清楚。

但我们知道,此时此刻,正是这个博弈最剧烈的时候,个人虽无法抗拒大势,但我们理应明白,孩子能否真正成才,最终还是要靠他自己去努力。再差的学校也一样有好学生,再好学校也会有差学生,学区房从来不是孩子成才的充分必要条件。

历史的车轮滚滚向前,国家对教育改革的决心,无人能够阻挡。

参考资料:
《2021年北京西城学区房到底发生了什么?》草书消费升级研究
《北京西城区,放出了学区房的终极大招》三联生活周刊
《北京家长们炸锅!史上“最狠”学区房终极大招,上千万打水漂》中国基金报
《政策巨震!学区房,这回真的变天了!》楼市科学家
《花1000万买了学区房之后,中国家长更焦虑了》 Vista看天下
《警惕!北京西城落地史上“最狠”学区房政策,房价暴跌吗》大伟看楼市

本文转载自微信公众号“创业家“(ID:chuangyejia),作者正风。文章原标题:《学区房走进历史,校外培训偃旗息鼓,鸡娃的家长们懵了》。文章为作者独立观点,不代表芥末堆立场,转载请联系原作者。

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